지분공매 낙찰 후 진행 방법

지분공매 낙찰 후 진행 방법

 

지분물건 낙찰 후 과정에 대해 알아보겠습니다. 낙찰을 받고 매각허가 결정을 받고 난 이후 상대방 공유자에게 내용증명 형태로 문서를 보냅니다. 내가 이제 새로운 공유자가 됐는데 하나의 물건을 공유 관계로 소유하다 보면 사용수익 관리하는 것도 불편할 뿐만 아니라 처분하는 것도 어렵습니다. 그래서 상호 이익을 위해서 이 공유지분을 하나로 합쳤으면 좋겠다는 것입니다. 나는 공유지분으로 이 물건을 계속 유지할 생각이 없다는 것을 문서로 보내면 됩니다. 물론 요점은 이렇지만 언어의 선택은 가능한 예의 바르게 또 상대방에게 뜻은 명확하게 전달하되 상대방의 입장을 고련 한 단어들을 선택하셔야 합니다. 그러면 단어 선택과 문서작성은 어떻게 하나요? 차근차근 알려드리도록 하겠습니다.

1. 매도매수 의향서 송부

먼저 매도매수 의향서를 공유자 전원에게 보냅니다. 그렇게 되면 반응이 올 때도 있고, 반응이 오지 않을 때도 있습니다. 다들 뭐 이런 문서가 왜 왔지? 뭐 이런 애가 다 있어? 뭐야 이거? 이 세상이 이렇다 보니 별사람이 다 있다고 생각할 수 도있습니다. 그 답이 오기를 기다렸다가 답이 오지 않으면 그다음 단계는 이제 민법에 의해서 제대로 된 절차를 밟기 시작합니다. 그때는 이제 공유자가 입장이 약간 변화될 수밖에 없습니다. 

 

2. 협의분할 요구서 송부

두 번째 보낼 것이 협의분할 요구서입니다. 이것 역시 여러분의 이름으로 내용증명 형태로 보냅니다. 내용인즉슨 제가 해당되는 물건의 공유자가 되어서 미리 인사드리지 못함을 양해를 구하고 매도매수 의향서를 보냈음에도 불구하고 반응이 없었다는 것을 알려줍니다. 그래서 저는 이제 이 물건의 공유자로서 협의분할을 요구한다. 왜냐하면 1%의 지분을 가졌다고 할지라도 협의분할을 할 수 있는 권리는 민법상 보장되는 권리이기 때문입니다. 그래서 나는 더 이상 이 물건을 공유할 생각이 없다. 서로 매도매수 의향서를 보냈음에도 불구하고 반응이 없기 때문에 이제 이것을 분할하고자 한다. 내 길을 가고자 한다 당신들도 나와 결별해서 당신들의 길을 가는 게 바람직합니다라는 내용으로 보냅니다. 그러면 협의분할을 어떻게 할 것인가에 대해서도 생각해야합니다. 협의분할 하는 방법 첫 번째가 현금분할, 두 번째가 현물분할, 세 번째가 가격배상이 있습니다. 가격배상이라는 것은 한 공유자가 다른 사람들에게 적정한 비용을 지불하고 한 사람 이름으로 지분을 다 모으는 것이 가격배상입니다. 그래서 어떤 형태로든 좋으니 일정시간을 정해 주고 답을 달라는 내용을 담아 요구서를 송부합니다. 보통 여기서 한 20~30% 협의가 이루어집니다. 그때 협의가 이루어지는 물건의 특징을 보면 공유자의 나이가 많은 경우나 아니면 그 토지 위에 분묘가 있는 경우입니다. 후손들은 조상들의 묘가 잘려나가는 것을 원하지 않는 경우가 많습니다. 그리고 공유토지 위에 고향집이 있고 그 집에 부모님이 사는 경우 등의 상태에는 이 단계에서 적정한 협의가 이루어지기도 합니다. 그런데 협의분할 요구를 했음에도 불구하고 협의분할이 이루어지지 않았을 때 그다음 단계가 문제입니다. 그다음 단계는 재판상 분할 단계가 되겠습니다.

 

3. 재판상 분할 단계 

사실상 마지막 단계 그리고 현금화 단계가 되겠습니다. 이 재판상 분할은 협의분할을 거친 다음에 반드시 재판상 분할로 진행해 나가야 됩니다. 그냥 내가 낙찰받고 난 이후에 바로 재판상 분할을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 재판상 분할을 요구할 때에는 협의분할을 거치고 협의가 이루어지지 않았을 때가 되겠습니다. 재판상 분할을 요구할 때는 해당하는 공유물의 분할과 이 공유물을 재판이 끝날 때까지 처분하지 못하도록 하는 처분금지 가처분신청까지 함께 하게 됩니다. 이것은  여러분의 이름으로 신청하면 됩니다. 되게 어렵고 힘든 과정처럼 보이지만 생각보다 어렵거나 힘든 과정은 아닙니다. 대법원 홈페이지에서 서식과 작성 예시를 보고 그대로 여러분이 작성해서 보내시면 크게 어렵지 않게 절차를 밟을 수 있습니다. 그런데 우리가 협의분할 요구라든지 아니면 매도매수 의향서는 여러분의 이름으로 내용증명 형태로 보냈기 때문에 상대방 공유자가 크게 동요하지 않는 경우도 있습니다. 그런데 재판상 분할청구서는 재판 관련 서류들이 법원의 이름으로 공유자에게 전달되기 때문에 그때는 공유자들이 느끼는 심적 부담이 크고 공유자들이 협의에 응할 수 있는 가능성이 매우 높다라고 보시면 좋을 것 같습니다. 재판상 분할절차에 들어가게 되면 재판 전에 조정단계를 대부분 다 거치게 되는데 이 조정단계에서나 아니면 협의분할 단계에서 얼마 정도의 금액에 협의하는 것이 옳을까 이런 질문들도 많이 하십니다. 보통 지분물건은 여러 번 유찰되어서 저감 되는 경우가 있습니다. 그러면 이 물건을 처음 공매에 올렸을 때 감정평가받은 금액이 있습니다. 이 감정평가받은 금액과 우리가 낙찰받은 금액 이 사이에 갭이 상당히 벌어져 있습니다. 근데 우리가 협의하는 금액은 우리가 낙찰받은 금액이 아니라 정상적인 시장가격을 반영한 감정가격이 기준이 된다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다. 예를 들어보면 공매물건의 감정가가 2,000만 원인데 내가 낙찰받기를 1,500만 원에 받았다고 합시다. 근데 상대방 공유자가 내가 돈을 줄 테니 그 지분을 넘겨라 네가 1,400만 원에 받았으니 내가 1600만 원을 줄 게라는 것은 안됩니다. 왜냐하면 원래 그 공매물건의 제대로 된 감정가는 2,000만 원이었기 때문에 그 2,000만 원의 물건을 내가 분석하고 정확하게 시간을 기다렸다가 나의 시간, 나의 에너지, 나의 돈을 투입해서 1,400만 원에 받은 것은 나의 노력의 대가인 것이지 그 물건의 가치가 떨어진 것은 아닙니다. 그래서 2,000만 원을 기준으로 아래위로 협상금액을 정하면 그만큼의 수익이 보장될 수 있다고 기준을 잡고 접근하시면 좋을 것 같습니다. 이렇게 해서 공매를 통해 지분물건을 받았을 때 어떤 과정을 거쳐 수익창출을 해나가는지 살펴봤습니다.